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L’affitto in nero e le sue conseguenze

Purtroppo il fenomeno della locazione in nero è ancora abbastanza diffuso, consentendo al proprietario dell’immobile di non pagare l’imposta di registro e l’imwwcfw tata scarpe alberto guardiani kerker3 ccfg-conakry.org kotrablt.com.au 4giptv.com trinkflasche edelstahl bmx fahrrad alberto guardiani stivali blundstone lglmag fishing kayak pantaloni enduro optibalcentro.com posta sui redditi. La scorsa stagione sono state avviate operazioni di polizia in varie località turistiche analoghe alla nostra, come sul litorale marchigiano, per epurare queste attività illecite che drogano il mercato e che in diversi casi si rivelano anche come truffe su internet tramite raggiri consumati via web.

Il perché di questa attitudine è presto detto: da una parte il massimizzare i profitti del Proprietario, o meglio locatore, eludendo il fisco e dall’altra il risparmio economico dell’affittuario, o meglio conduttore. Cerchiamo subito di chiarire che le ripercussioni sono a carico sia del locatore ed anche per il conduttore. Il padrone di casa che affitta un immobile in nero, quindi senza regolare contratto, rischia pesanti sanzioni. L’affitto senza contratto, infatti, è un atto di evasione fiscale e ha effetti sia nei confronti dell’Agenzia delle Entrate che civili. Le ripercussioni di tipo fiscale sono per entrambi i firmatari del contratto e si parla di illecito tributario.

I contratti di locazione devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto di locazione o, se anteriore, dalla sua decorrenza, sia per obbligo normativo, sia per dargli data certa, presentando il Modello RLI. Nel caso in cui il contratto di locazione non venga portato a registrazione nei termini stabiliti, dai soggetti obbligati alla registrazione, il contratto di locazione è da considerarsi nullo. Per nullità del contratto deve intendersi la sua inopponibilità nei confronti di terzi in quanto, il contratto ha sempre forza di legge dalle parti ai fini civilistici (art. 1372 c.c.)

Come “si sigla” un contratto in nero?

Il contratto di affitto in nero viene stipulato in diversi modi:

• verbale, quindi solamente a voce, in questo caso non viene messo nulla per iscritto
• scritto: il contratto viene messo per iscritto tra il locatore e l’inquilino, ma non viene registrato all’Agenzia delle Entrate

Inoltre l’affitto senza contratto può essere:

• totale, ovvero non viene fatto registrare presso l’Agenzia delle Entrate
• parziale, ovvero sul contratto viene scritto un importo inferiore rispetto a quello che realmente paga l’inquilino in modo che il proprietario paghi meno tasse

I rischi per un inquilino

Un inquilino che prende in affitto una casa senza contratto, nel caso in cui il proprietario non rispetti i suoi diritti, non potrà farli valere nemmeno in giudizio, poiché avendo optato per il “nero” per la giustizia il contratto “non esiste” da un punto di vista formale nei confronti di terzi come già anticipato. Ricordiamo anche l’inquilino può incorrere in rischi di tipo fiscale, come già anticipato, ricevendo una cartella esattoriale. In quest’ultima ci sarà l’imposizione di pagare le somme non versate e, nell’eventualità che non vengano saldate, il conduttore rischia anche il pignoramento dei beni di sua proprietà. La sanatoria di questa irregolarità, prevede che il locatore proceda al ravvedimento operoso, ovvero decida di registrare il contratto presso l’Agenzia delle entrate o correggere il canone inferiore dichiarato, nel caso di affitto in nero parziale, dopo il termine di 30 giorni stabilito per legge.

Ad ogni modo, locatore e conduttore devono pagare delle sanzioni legate al tempo impiegato per il ravvedimento. Ecco un elenco esplicativo:

• dopo 30 giorni la sanzione è pari al 6%, a cui vanno aggiunti interessi di mora e imposta dovuta
• dopo 90 giorni la sanzione è pari al 12%, più interessi di mora e imposta dovuta
• dopo 1 anno la mora è del 15% con l’aggiunta di interessi di mora e imposta dovuta
• dopo più di 1 anno e non oltre 2 anni la sanzione è pari al 17,14%, più interessi di mora e imposta dovuta;
• dopo 2 anni la sanzione ammonta al 20%, a cui vanno aggiunti interessi di mora e imposta dovuta

Se invece viene regolarizzata la posizione subito dopo la constatazione, la sanzione corrisponde al 24%, più gli interessi di mora e l’imposta omessa.

Soluzione ad una proposta di affitto in nero per il conduttore

L’affittuario, per evitare le conseguenze negative della mancata registrazione del contratto, può sempre decidere di denunciare il proprietario dell’immobile.

Se percorre questa strada, a favore dell’affittuario vi è la possibilità di godere di un regime fiscale particolarmente favorevole. Il tutto consiste nella possibilità da parte dell’inquilino di pagare un canone annuo pari a 3 volte la rendita catastale. Inoltre, il conduttore, nel perdurare della nullità del contratto, può sempre:

1. rifiutarsi di pagare l’affitto,
2. rifiutarsi di versare i canoni arretrati
3. potrebbe anche chiedere la restituzione dei canoni già pagati

Nel caso di contratto parzialmente in nero invece il conduttore potrebbe richiedere perfino la restituzione delle maggiorazioni versate. Precisiamo che in questo caso la tale richiesta deve avvenire entro e non oltre i 6 mesi dal rilascio dell’immobile. Il conduttore non potrà neppure essere sfrattato. In questo caso il conduttore dovrà fornire che ha effettivamente abitato l’immobile e lo potrà fare con la produzione di prove, di qualsiasi natura, che siano idonee alla dimostrazione dell’esistenza di un contratto di affitto (Un esempio possono essere le ricevute o le fatture dei versamenti). Se infine il locatore e il conduttore si accordano per trovare una soluzione concordata, la legge ammette la registrazione tardiva. Questa soluzione ha una valenza esclusivamente a fini fiscali. Non regolarizza le posizioni delle parti e non ha effetti tra di esse; quindi per rimediare a tale lacuna è necessaria la stipula di un nuovo contratto.

I rischi del proprietario

Se il locatore, conclude l’accordo per un affitto senza contratto, evade le tasse sul reddito. Ovviamente anche per il Proprietario vale la regola della non opponibilità del contratto verso terzi, poiché non registrato e quindi nullo.

Un punto fondamentale da precisare è che il contatto di locazione di immobili, quando è nullo per la sola omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza retroattiva. Come? Con la registrazione tardiva. Il contratto se non viene registrato ha dei riflessi importanti sul piano civilistico. Infatti il Locatore che non riceve i canoni di affitto non potrà chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso, anche se potrà allontanare l’inquilino senza i termini di preavviso previsti dalla legge. L’affitto in nero ricordiamo non è un reato ma un illecito tributario; di conseguenza l’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.

Concludendo in quanto professionisti del settore sconsigliamo caldamente questa pratica. In molti ignorano le reali conseguenze civilistiche ed amministrative di un affitto in nero. Vengono meno le tutele legali e si crea un effetto secondario assai sgradevole: un mercato drogato. Un mercato, il nostro, che non ha bisogno di essere tale e che di certo non ha necessità di tali espedienti per avere successo. Inoltre un ultimo consiglio rivolto agli avventori per la stagione turistica: avvaletevi sempre di canali ufficiali come i mediatori per evitare truffe! Non dovete credere ad offerte incredibili. Se il prezzo è eccessivamente basso, se non avete mai visto l’immobile, se il proprietario gradisce pagamenti estranei alle tipologie comuni: sono tutte spie di un possibile raggiro.