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Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato ufficialmente l’Affordable Housing Act, il primo quadro normativo comune a livello europeo che apre la strada a limitazioni sugli affitti brevi nelle zone dove l’accesso alla casa è diventato più difficile. A presentarlo è stato il commissario europeo per la Casa, Dan Jørgensen. Non si tratta di un divieto generalizzato in vigore da subito, ma di una cornice giuridica che, una volta approvata, permetterà a Comuni, Regioni e Stati membri di intervenire con maggiore sicurezza normativa su locazioni turistiche e seconde case, senza rischiare di violare le regole del mercato unico europeo.

Vediamo nel dettaglio come funziona, quali criteri sono previsti e cosa significa concretamente per chi gestisce immobili in affitto breve in Italia.

Cos’è l’Affordable Housing Act

Si tratta di un regolamento che, per la prima volta, introduce una metodologia europea comune per individuare le cosiddette “aree sotto stress abitativo”: zone dove il rapporto tra prezzi delle case e redditi ha raggiunto livelli critici e continua a peggiorare. Solo in queste aree le autorità competenti potranno adottare, se lo riterranno necessario, misure restrittive sugli affitti brevi o sull’acquisto e l’utilizzo di immobili non destinati ad abitazione principale.

È importante sottolineare che il provvedimento non impone nulla in automatico: la decisione se intervenire e con quali strumenti resta in capo alle autorità nazionali, regionali o locali, dato che la politica abitativa rimane una competenza degli Stati membri. Il regolamento offre semplicemente una base giuridica europea, così che le restrizioni locali non possano essere impugnate per contrasto con la libertà di prestazione dei servizi nel mercato unico (la nota “direttiva Servizi”).

La soglia 8: come si individua un’area “a stress abitativo”

Il cuore tecnico della proposta è l’articolo 6, che definisce il principale indicatore da utilizzare: il price-to-income ratio, cioè il rapporto tra il prezzo medio di acquisto di un’abitazione e il reddito disponibile mediano nella stessa area.

Una zona può essere classificata come sotto stress abitativo quando:

• il rapporto tra prezzi e redditi è pari o superiore a 8 (otto anni di reddito disponibile pro capite per acquistare una casa di dimensioni medie);
• questo rapporto risulta cresciuto negli ultimi dieci anni (condizione che non si applica se il rapporto supera già 10, considerato di per sé sufficientemente critico);
• sulla base di popolazione, domanda e offerta abitativa, è improbabile che la situazione migliori nei tre anni successivi senza interventi.

La soglia non è scolpita nella pietra: la Commissione si riserva la possibilità di modificarla in futuro tramite atti delegati, sulla base di sviluppi statistici documentati.

Un altro paletto importante riguarda la scala geografica: non si potrà dichiarare “sotto stress” un’intera città se il problema riguarda solo una parte del territorio. La norma consente di circoscrivere l’area a un quartiere, un Comune, un’area metropolitana o anche solo una porzione di essi, nel rispetto del principio di proporzionalità.

Cosa possono fare (davvero) i Comuni sugli affitti brevi

L’articolo 5 della bozza consente alle autorità competenti di adottare misure restrittive sull’accesso o sulla prestazione di servizi di locazione breve per gli immobili residenziali diversi dall’abitazione principale dell’host. Tra gli strumenti richiamati nei considerando: requisiti di residenza, regole sull’uso degli immobili, obblighi di autorizzazione e registrazione, limitazioni quantitative o territoriali.

Non basta però una scelta politica generica. Per attivare queste misure, l’autorità dovrà dimostrare, con dati oggettivi e verificabili:

1. che gli affitti brevi hanno avuto un effetto negativo concreto sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni nei tre anni precedenti;
2. che la misura è proporzionata, cioè non va oltre quanto necessario, e che non esistono alternative meno restrittive capaci di ottenere lo stesso risultato;
3. che gli interventi sono calibrati sulle attività che, per dimensione, frequenza o carattere commerciale, sottraggono in modo strutturale abitazioni al mercato residenziale di lungo periodo — più che sulla locazione occasionale.

Le misure, una volta adottate, avranno una durata massima di cinque anni, con revisione periodica e obbligo di ritiro non appena vengano meno le condizioni che le giustificano.

La prima casa resta protetta

Uno dei punti più rilevanti per chi affitta saltuariamente il proprio appartamento è la tutela esplicita dell’abitazione principale. L’articolo 5, paragrafo 2, stabilisce che le autorità non potranno imporre restrizioni agli affitti brevi realizzati dall’host nella propria residenza principale, perché — spiegano i considerando — questa pratica non sottrae in modo stabile un’abitazione al mercato della locazione di lungo periodo.

La stretta, quindi, riguarda soprattutto le seconde case e gli immobili gestiti in modo strutturale e continuativo per finalità turistiche, non l’host occasionale che affitta la propria unica abitazione per qualche settimana l’anno.

Non solo affitti brevi: possibili limiti anche su acquisto e uso degli immobili

Il secondo fronte aperto dal regolamento è quello della compravendita. Le autorità competenti potranno adottare, sempre nelle aree a stress abitativo, misure che limitano l’acquisto o l’utilizzo di immobili residenziali non destinati ad abitazione principale — indipendentemente dal fatto che siano occupati dal proprietario o da terzi.

Anche qui, però, non si parla di un blocco generalizzato delle vendite di seconde case: i considerando invitano le autorità a privilegiare, dove possibile, soluzioni meno drastiche di un divieto assoluto, come limiti quantitativi, salvaguardie per le situazioni già in essere, eccezioni per evitare conseguenze eccessivamente gravose o incentivi fiscali.

L’impatto potenziale sulle città italiane

Secondo le stime elaborate sulla base dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, diverse grandi città italiane supererebbero già oggi la soglia 8:

Città	Rapporto prezzo/reddito (stima)
Milano	11,7
Firenze	10,1
Roma	9,3
Bologna	9
Napoli	8,8
Torino	7,1
Genova	6,8
Palermo	sotto 6
Cervia*	≈ 17-20 (stima)

 

*Per Cervia non esiste, al momento, un dato ufficiale pubblicato dalla Commissione o dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate, a differenza dei grandi capoluoghi. Il valore indicato è una stima indicativa, calcolata incrociando il prezzo medio di vendita rilevato dai principali portali immobiliari nel 2026 (circa 4.200-4.500 €/mq) con un reddito medio pro capite dichiarato dai residenti coerente con il trend storico del Comune (in crescita dai circa 16.000 € del 2016). Non è quindi un dato ufficiale, ma dà comunque un’idea di quanto il fenomeno possa riguardare anche le località turistiche minori della costa romagnola, e non solo le grandi città d’arte.

Numeri che, se confermati nella versione finale del regolamento, porrebbero Milano, Firenze, Roma, Bologna, Napoli — e potenzialmente anche destinazioni turistiche minori come Cervia — tra le aree candidabili come “sotto stress abitativo”, sempre a condizione che vengano rispettati anche gli altri criteri (crescita nel decennio, prospettive dei tre anni successivi, prova dell’impatto specifico degli affitti brevi).

Le critiche del settore

La proposta ha subito acceso il dibattito. Le principali associazioni di categoria — tra cui AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) e Confedilizia — contestano soprattutto l’impostazione del parametro price-to-income applicato al caso italiano. Il punto sollevato da Marco Celani, presidente AIGAB, è che in Italia il reddito IRPEF è calcolato su base individuale e non familiare come in altri Paesi europei, il che farebbe scattare la soglia 8 in quasi tutte le principali destinazioni turistiche a prescindere dal reale peso delle locazioni brevi sul mercato.

I dati citati dal settore per sostenere questa tesi: gli affitti brevi rappresenterebbero solo l’1,3-1,4% del patrimonio abitativo italiano, a fronte di circa 9,6 milioni di case sfitte su un totale di 25,2 milioni di abitazioni. Le associazioni chiedono quindi di rivedere i parametri di calcolo — alcune propongono di alzare la soglia da 8 a 12 — e di subordinare eventuali restrizioni ai privati al previo utilizzo del patrimonio pubblico oggi inutilizzato.

Sul fronte opposto, amministratori locali come l’ex sindaco di Firenze Dario Nardella (che per primo in Italia bloccò le nuove locazioni turistiche brevi nel centro storico Unesco) accolgono con favore la proposta, pur chiedendo strumenti ancora più incisivi contro la rendita speculativa.

Il caso di Cervia è un buon esempio del tipo di obiezione sollevata dagli operatori del settore per le destinazioni turistiche minori, diverse dalle grandi città d’arte. A differenza di Milano o Firenze, dove la pressione abitativa riguarda in larga parte anche i residenti stabili, nelle località balneari come Cervia e Milano Marittima una quota rilevante del patrimonio immobiliare è costituita da seconde case acquistate da non residenti proprio per finalità turistiche o di investimento in affitti brevi. Secondo questa lettura, un price-to-income ratio elevato in un Comune come Cervia rischierebbe di fotografare non tanto una difficoltà di accesso alla casa per chi vi abita stabilmente, quanto il valore aggiunto dalla vocazione turistica della località — con il paradosso di poter colpire, con le stesse regole pensate per le metropoli, anche un tessuto economico locale che vive proprio di case vacanza e affitti brevi stagionali.

C’è però un altro aspetto, meno visibile nei numeri ma molto concreto per chi opera sul territorio, che merita di essere raccontato. Sul mercato di Cervia sta diventando sempre più difficile trovare soluzioni in affitto 4+4 (i tradizionali contratti a canone libero di lunga durata). Gli immobili “messi a reddito” vengono destinati in prevalenza agli affitti stagionali — estivi prima, invernali poi — o al massimo a locazioni annuali, ma raramente i proprietari sono disposti a concedere la residenza all’inquilino, il che rende questi immobili ancora più difficili da “recuperare” per il mercato della locazione ordinaria. Le ragioni sono molteplici, ma un fattore ricorrente è che i locatori non si sentono sufficientemente tutelati dalle norme attuali in caso di morosità o difficoltà a rientrare in possesso dell’immobile: la prospettiva di un canone stagionale, magari meno redditizio ma sicuro e senza il rischio di procedimenti di sfratto lunghi anni, risulta spesso più rassicurante di un contratto di lunga durata.

È un paradosso che l’Affordable Housing Act, concentrandosi solo sul lato della domanda turistica, rischia di non cogliere: in molte realtà come Cervia il problema non è (solo) che ci sono troppi affitti brevi, ma che il mercato della locazione tradizionale è percepito come poco sicuro per chi possiede l’immobile, e questo spinge naturalmente i proprietari verso soluzioni più flessibili e meno vincolanti. Su questo tema, che riteniamo centrale per restituire fiducia al mercato degli affitti di lunga durata, ci siamo già espressi in un nostro precedente approfondimento dedicato alla proposta di rendere i contratti di locazione registrati dei veri e propri titoli esecutivi, così da garantire ai proprietari tempi certi in caso di morosità: una misura che, probabilmente, farebbe più per riportare immobili sul mercato della locazione ordinaria di quanto potrebbe fare un limite amministrativo agli affitti brevi.

È lo stesso argomento, applicato su scala minore, sollevato da AIGAB e Confedilizia per le grandi città: un indicatore unico rischia di non distinguere tra un centro storico “svuotato” dai residenti e una località costiera dove il turismo è, storicamente, la principale fonte di reddito del territorio — e dove, spesso, la vera causa della scarsità di alloggi in affitto di lunga durata non è la concorrenza degli affitti brevi, ma la scarsa fiducia dei proprietari nelle tutele offerte dal mercato della locazione tradizionale.

Tempistiche: quando entrerà davvero in vigore

Un aspetto da tenere bene a mente è che il testo presentato non è ancora legge. Si tratta di una proposta della Commissione che dovrà ora affrontare il percorso legislativo ordinario, passando per l’approvazione di Parlamento europeo e Consiglio UE. Secondo le prime valutazioni, l’approvazione definitiva non è attesa prima del 2028.

Questo significa che, fino ad allora, restano pienamente valide le normative locali già in vigore in città come Firenze, Venezia, Milano o Roma, che in questi anni hanno introdotto in autonomia regole proprie su registrazione, CIN (Codice Identificativo Nazionale) e limitazioni alle nuove locazioni turistiche nei centri storici. Nel frattempo, alcuni Comuni — Bologna tra questi — starebbero già lavorando a un proprio regolamento attuativo in vista della futura normativa europea.

Cosa fare nel frattempo: i consigli per proprietari e gestori

Anche se l’iter è ancora lungo, è il momento di iniziare a muoversi con consapevolezza:

• Monitorare la normativa locale del proprio Comune, perché è lì che nel breve periodo si concentreranno le decisioni operative più immediate;
• Verificare la propria posizione rispetto al CIN e agli obblighi di registrazione già vigenti in molte città italiane;
• Distinguere chiaramente la propria situazione: chi affitta la prima casa saltuariamente resta, ad oggi, fuori dal perimetro delle nuove restrizioni europee;
• Tenere sotto controllo l’evoluzione del regolamento in sede di Parlamento europeo, perché soglie e criteri potrebbero essere modificati rispetto alla bozza attuale prima dell’approvazione definitiva.

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Il quadro è ancora in evoluzione e l’iter legislativo europeo è appena all’inizio. Continueremo a seguire gli sviluppi dell’Affordable Housing Act e le sue ricadute sul mercato italiano degli affitti brevi, aggiornando questo articolo man mano che emergeranno novità.