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Dalla Direttiva UE EPBD alle nuove perizie bancarie: come l’efficienza energetica sta ridisegnando l’accesso al credito e il valore di mercato degli immobili nel 2026.

Lavoro nel settore immobiliare da anni, e ci sono due domande che i clienti mi fanno sempre più spesso in fase di valutazione o di acquisto. La prima: “Dottore, ma questa storia della Direttiva Case Green cambia qualcosa per me adesso?” La seconda arriva quasi subito dopo: “E la banca come la vede?”

La risposta a entrambe è la stessa, e vale la pena affrontarla con la chiarezza che merita: sì, cambia qualcosa, e cambia adesso. Non nel 2030, non nel 2033. Adesso. Perché il mercato — e soprattutto le banche — non aspettano le scadenze normative. Le anticipano.

La Direttiva EPBD: Il Quadro Normativo che Cambia le Regole del Gioco

La Direttiva Europea 2024/1275 — formalmente nota come EPBD IV o “Direttiva Case Green” — è entrata in vigore il 28 maggio 2024 e fissa un percorso preciso verso la decarbonizzazione totale del patrimonio edilizio europeo entro il 2050. Gli Stati Membri hanno tempo fino al 29 maggio 2026 per recepirla nei propri ordinamenti nazionali.

L’Italia si trova in una posizione scomoda su due fronti distinti. Il primo riguarda il Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici, che gli Stati membri avrebbero dovuto trasmettere in bozza alla Commissione europea entro il 31 dicembre 2025 — scadenza mancata, come accaduto anche a Francia e Germania. Il secondo fronte è ancora più immediato: dal 1° gennaio 2025 la direttiva vietava di concedere incentivi fiscali per l’installazione di caldaie alimentate da combustibili fossili puri, obbligo che l’Italia ha disatteso, e Bruxelles ha già aperto una procedura di infrazione nei confronti del nostro Paese.

Il ritardo italiano non deve però far abbassare la guardia. La traiettoria normativa è scritta e il mercato — come vedremo — sta già reagendo in anticipo rispetto al recepimento formale.

I Numeri del Patrimonio Edilizio Italiano: Un Problema Strutturale

Per capire la portata della sfida, bisogna partire dai dati. Secondo il VI Rapporto ENEA-CTI 2025, il 45% degli edifici residenziali certificati si trova in classe F o G, in calo rispetto al 60% di pochi anni fa grazie agli interventi di efficientamento. Saranno comunque necessari interventi su oltre 5 milioni di edifici privati e 500.000 edifici pubblici entro il 2033.

Secondo il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica (SIAPE), ad ottobre 2025 risultano 7,63 milioni di APE registrati, di cui l’87,5% residenziali, con un indice di fabbisogno energetico medio di 200,3 kWh/m²anno e emissioni medie di CO₂ di 40,7 kg/m²anno: una conferma dell’elevato impatto energetico del parco edilizio nazionale.

Numeri che parlano chiaro: l’Italia ha un patrimonio edilizio tra i più energivori d’Europa, e la strada verso gli standard richiesti dalla Direttiva è lunga.

Il Green Factor: Quando la Classe Energetica Entra nella Valutazione Bancaria

Questo è il punto che ritengo più sottovalutato nel dibattito pubblico, e che invece rappresenta la variabile più concreta e immediata per chiunque stia pensando di comprare, vendere o richiedere un mutuo.

La riforma dell’EPBD si collega direttamente alla finanza sostenibile e alla tassonomia UE, che definisce “green” solo le attività con prestazioni energetiche certificate. Un APE armonizzato consente a banche e investitori di verificare la conformità dei progetti, requisito per accedere a fondi e strumenti agevolati. Ne deriva un circolo virtuoso per gli immobili efficienti — che attirano capitali e aumentano di valore — e un circolo vizioso per quelli energivori, che rischiano di perdere competitività se non riqualificati.

In termini pratici, le banche stanno già differenziando le proprie offerte in modo significativo. Le banche applicano sui mutui green uno sconto sullo spread che varia da 0,10 a 0,20 punti percentuali, con spese di istruttoria spesso azzerate o ridotte del 50%, e chi sceglie un mutuo green risparmia in media 30 euro al mese rispetto a un finanziamento tradizionale, con un beneficio complessivo che supera i 9.000 euro a fine piano.

Istituti come BNL propongono già tassi dedicati agli immobili in classe A o B, mentre Credit Agricole, Intesa Sanpaolo e UniCredit hanno prodotti green strutturati con condizioni migliorative per chi acquista o ristruttura in modo efficiente. Il messaggio implicito è chiaro: l’immobile inefficiente viene considerato un rischio di credito maggiore, e questo si riflette — o si rifletterà sempre di più — nelle condizioni offerte.

La Divergenza di Valore: Due Mercati che Si Allontanano

Quello che osservo quotidianamente nelle trattative è sempre più confermato dai dati di ricerca: il mercato immobiliare si sta polarizzando.

Le abitazioni con classe energetica alta (A o B) stanno acquisendo un premio di valore fino al 15-20% in più rispetto agli immobili energivori. Al contrario, le case in classe G rischiano di subire un deprezzamento fino al 30% nei prossimi anni, soprattutto nei centri urbani dove la domanda è più sensibile alle normative ambientali.

Secondo l’Osservatorio Restructura 2025, realizzato da Immobiliare.it Insights, Politecnico di Torino e Qualis, una casa green ad alta efficienza in classe A o B può valere fino al 50% in più rispetto a una vecchia abitazione energivora, a seconda dell’ubicazione e degli interventi effettuati. A Torino, il valore degli immobili riqualificati può crescere dal 7 al 30%, con la valorizzazione più alta che si verifica nelle periferie, dove la classe energetica incide maggiormente sul prezzo.

Non meno rilevante è l’impatto sui tempi di vendita. Il mercato sta premiando anche la rapidità di commercializzazione: gli immobili green restano sul mercato mediamente 3-4 mesi, mentre quelli energivori possono richiedere 8-10 mesi. Per chi vende, questo si traduce in un costo reale: più tempo sul mercato significa più trattativa, più pressione al ribasso sul prezzo, più incertezza.

Cosa Significa per Chi Vuole Vendere

Se stai pensando di mettere sul mercato un immobile nei prossimi anni, la classe energetica non è più un dettaglio da gestire nell’APE e dimenticare. È una variabile strategica che incide direttamente sul prezzo realizzabile e sulla platea di acquirenti raggiungibili.

Una riqualificazione energetica secondo i criteri previsti dalla Direttiva UE comporta un costo complessivo medio tra i 35.000 e i 60.000 euro per un’abitazione di 100 mq. Tuttavia, un’abitazione di 100 metri quadri che non ristrutturata vale 200.000 euro, dopo la riqualificazione può essere valorizzata a 250.000 euro, con un ammortizzamento quasi totale degli interventi effettuati.

Chi possiede un immobile in classe F o G deve affrontare una scelta strategica: investire nella riqualificazione ora — approfittando degli incentivi ancora disponibili — oppure vendere scontando il gap energetico nel prezzo. Entrambe le opzioni sono legittime, ma vanno valutate con dati precisi e una consulenza professionale seria, non affidate all’improvvisazione.

Cosa Significa per Chi Vuole Comprare

Per chi acquista, la logica si inverte solo in apparenza. Un immobile in classe bassa a prezzo scontato può sembrare un’occasione, ma bisogna fare i conti in modo rigoroso su tre variabili spesso sottostimate.

Prima variabile: il costo effettivo della riqualificazione, che raramente corrisponde ai preventivi iniziali. Seconda variabile: la disponibilità di incentivi fiscali, che nel 2026 sono ridotti rispetto ai picchi del Superbonus, ma ancora presenti — Ecobonus, Bonus Ristrutturazioni e il nuovo Conto Termico 3.0 — e vanno calcolati caso per caso. Terza variabile: l’accesso al credito. Se la banca valuta l’immobile in modo penalizzante a causa della sua classe energetica, il mutuo potrebbe non coprire l’importo necessario, costringendo a un investimento di liquidità propria più elevato del previsto.

La “sanzione di mercato” è già in atto: secondo una ricerca della Banca d’Italia, gli immobili meno efficienti stanno già perdendo valore. Chi compra un immobile inefficiente oggi senza pianificare la riqualificazione, potrebbe trovarsi tra qualche anno con un patrimonio svalutato e costi di adeguamento insostenibili.

Il Passaporto di Ristrutturazione: Lo Strumento che Cambierà la Perizia Bancaria

C’è una novità introdotta dalla Direttiva EPBD che merita attenzione particolare. Tra le novità più attese figura il Passaporto di Ristrutturazione, un fascicolo digitale dinamico che andrà oltre la semplice certificazione attuale, offrendo una tabella di marcia chiara e vincolante per il raggiungimento delle zero emissioni entro il 2050 e la pianificazione sequenziale degli interventi tecnici per ottimizzare il risparmio energetico ed economico.

Questo strumento diventerà, nel tempo, uno dei documenti chiave nelle perizie bancarie e nelle valutazioni immobiliari professionali. Chi è in grado di presentare un immobile con un percorso di riqualificazione già pianificato — anche se non ancora completato — sarà in una posizione negoziale significativamente migliore rispetto a chi presenta un immobile senza strategia.

Il Ruolo dell’Agenzia: Leggere il Mercato Prima che Cambi

In un contesto come questo, il valore di un professionista immobiliare non si misura solo nella capacità di trovare acquirenti o di portare proposte. Si misura nella capacità di aiutare i clienti a prendere decisioni informate su variabili che cambiano rapidamente.

Sapere che un immobile in classe G è più difficile da finanziare oggi — e che questa difficoltà crescerà nei prossimi anni — è un’informazione che cambia la strategia di vendita, il prezzo di listino, e i tempi di commercializzazione. Ignorarla significa affrontare il mercato con una mappa sbagliata. E nel mercato immobiliare, come in pochi altri settori, la differenza tra una buona decisione e una sbagliata si gioca spesso sull’informazione disponibile al momento giusto.

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Dott. Francesco Focaccia — Agenzie Associate in mediazione

Hai un immobile in classe energetica bassa e vuoi capire come questo incide sul suo valore di mercato o sulla possibilità di ottenere un mutuo? Stai valutando se conviene riqualificare prima di vendere o vendere così com’è? Confrontiamoci: scrivi nei commenti o contattaci in agenzia.