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Introduzione: Quando la Stagionalità Diventa un Limite Strutturale

Lavoro nel settore immobiliare a Milano Marittima da anni, e c’è una domanda che mi tormenta ogni inverno quando cammino per le strade semi-deserte della nostra località: come possiamo trasformare una città che vive intensamente per tre mesi e sonnecchia per i restanti nove in una comunità vitale tutto l’anno?

La questione non è più procrastinabile. Milano Marittima e Cervia stanno attraversando una fase critica: invecchiamento della popolazione residente, patrimonio edilizio spesso obsoleto, servizi che chiudono fuori stagione, giovani che se ne vanno. Il modello turistico tradizionale, per quanto glorioso nel passato, mostra evidenti segni di affaticamento.

È in questo contesto che ho iniziato a studiare il Build to Rent (BTR), un modello immobiliare che sta rivoluzionando il mercato residenziale europeo e che potrebbe rappresentare una chiave di volta per la rigenerazione del nostro territorio.

Cos’è il Build to Rent: Il Modello che Sta Cambiando l’Europa

Il Build to Rent è un concetto relativamente semplice ma con implicazioni profonde: si tratta di complessi residenziali costruiti appositamente per essere destinati all’affitto a lungo termine, gestiti professionalmente da un unico investitore istituzionale. Non parliamo quindi del tradizionale mercato dell’affitto frammentato, con singoli proprietari che gestiscono poche unità, ma di progetti immobiliari integrati pensati per creare comunità residenziali stabili e di qualità.

Nel Regno Unito, il BTR è una realtà consolidata con oltre 80.000 unità completate. Londra, Manchester e Birmingham sono diventate laboratori dove questi complessi offrono non solo appartamenti moderni ma ecosistemi abitativi completi: spazi comuni curati, palestre, aree coworking, servizi di concierge, attività comunitarie. L’elemento distintivo è la professionalità della gestione e la qualità dell’esperienza abitativa.

La Germania ha sviluppato il modello in modo organico, forte di una cultura dell’affitto radicata (oltre il 50% della popolazione vive in affitto). Berlino, Monaco e Francoforte hanno visto investimenti istituzionali significativi, con particolare attenzione alla sostenibilità ambientale e all’integrazione urbana.

La Spagna ha registrato un boom dal 2018, soprattutto a Madrid e Barcellona, dove fondi internazionali hanno investito massicciamente, riconoscendo nella domanda di affitti di qualità un’opportunità di mercato strutturale.

Il BTR in Italia: Milano Apre la Strada

L’Italia è arrivata in ritardo al BTR, ma sta recuperando velocemente. Milano si è affermata come capitale italiana del settore, con progetti sviluppati da operatori come Hines, Covivio e Investire SGR in zone strategiche: Porta Nuova, CityLife, e nelle aree di rigenerazione urbana come lo scalo di Porta Romana.

Il mercato italiano presenta peculiarità specifiche: una cultura della proprietà ancora dominante, un quadro normativo che solo recentemente ha facilitato gli investimenti istituzionali nel residenziale in affitto, e un tessuto urbano storico che richiede approcci più sofisticati rispetto alle nuove costruzioni ex novo.

Roma, Bologna e Torino stanno seguendo a distanza, mentre i fondi di investimento immobiliare (FIA) stanno diventando il veicolo principale per lo sviluppo BTR, attraendo capitali sia nazionali che internazionali.

Milano Marittima: Un Caso di Studio Complesso

Qui arriviamo al nodo centrale: come può funzionare il BTR in una località balneare come Milano Marittima, così diversa dalle metropoli dove questo modello si è sviluppato?

La nostra località ha vissuto il suo periodo d’oro tra gli anni ’60 e ’90, quando rappresentava la destinazione prediletta della borghesia milanese e nazionale. Oggi ci troviamo ad affrontare sfide strutturali: stagionalità estrema, invecchiamento demografico, patrimonio edilizio che mostra i segni del tempo, e soprattutto una comunità locale che fatica a mantenere vitalità nei mesi invernali.

Ma Milano Marittima ha asset straordinari: la pineta secolare, il mare, un’architettura razionalista di pregio, la vicinanza a città importanti (Ravenna, Bologna, Rimini sono tutte raggiungibili in meno di un’ora), una qualità ambientale invidiabile.

Il punto è questo: per trasformare questi asset in valore abitativo permanente, serve un modello immobiliare diverso dalle seconde case tradizionali. E qui entra in gioco il BTR.

L’Applicazione del BTR al Contesto Cervese: Una Proposta Concreta

L’applicazione del BTR a Milano Marittima richiede un approccio innovativo che tenga conto della vocazione del territorio, trasformando la stagionalità da limite in opportunità. Non possiamo semplicemente replicare il modello milanese, ma dobbiamo sviluppare una versione ibrida che risponda alle specificità locali.

Target e Tipologie Abitative

Il BTR cervese potrebbe articolarsi su diversi segmenti:

Residenze per professionisti e giovani famiglie: appartamenti di qualità per chi sceglie di vivere stabilmente a Milano Marittima lavorando da remoto o con modalità ibride. Il fenomeno dello smart working, accelerato dalla pandemia, ha dimostrato che molti professionisti non hanno più bisogno di vivere nelle grandi città. Perché non scegliere Milano Marittima come base permanente, con il mare a due passi e una qualità della vita incomparabile?

Alloggi qualificati per lavoratori stagionali: una risposta seria al problema abitativo di chi lavora nel turismo. Attualmente, il segmento degli affitti per stagionali è spesso caratterizzato da soluzioni di scarsa qualità. Il BTR potrebbe offrire alloggi dignitosi, ben gestiti, contribuendo anche a professionalizzare il settore turistico locale.

Senior living integrato: soluzioni per la popolazione anziana locale, con servizi dedicati che permettano di invecchiare bene nel proprio territorio. Milano Marittima ha una percentuale significativa di residenti over 65, e questo segmento necessita di proposte abitative adeguate.

Co-living di qualità: per nomadi digitali e professionisti che cercano esperienze di comunità temporanee ma non occasionali. Pacchetti di affitto da 1 a 6 mesi, con servizi integrati.

Integrazione Urbanistica e Rigenerazione

Dal punto di vista urbanistico, il BTR potrebbe catalizzare un processo di rigenerazione partendo da aree strategiche:

• Riconversione di edifici dismessi: vecchie colonie marine, strutture ricettive obsolete, edifici di archeologia industriale. Il territorio cervese ha numerosi immobili sottoutilizzati che potrebbero essere rigenerati con progetti BTR.
• Densificazione intelligente: interventi su aree già urbanizzate ma degradate, migliorando la qualità urbana complessiva senza consumare nuovo suolo.
• Mixed-use development: progetti che mescolino residenziale, commerciale e servizi, creando presidi vitali anche fuori stagione.
• Mobilità sostenibile: potenziamento dei collegamenti con Ravenna, Cesena, le stazioni ferroviarie, favorendo la mobilità dolce interna (ciclabilità, pedonalità).

La Chiave: Creare una “Comunità 12 Mesi”

Il successo del BTR a Milano Marittima dipende dalla capacità di creare una “comunità 12 mesi”, capace di vivere il territorio tutto l’anno. Questo significa:

• Spazi di coworking e smart working: hub lavorativi attrezzati, per attrarre professionisti che possono lavorare da remoto ma necessitano di infrastrutture adeguate.
• Servizi di prossimità aperti tutto l’anno: supermercati, farmacie, medical center, servizi alla persona. Attualmente troppi esercizi chiudono fuori stagione, rendendo difficile la vita per chi risiede stabilmente.
• Hub culturali e ricreativi: spazi che animino anche i mesi invernali con eventi, mostre, attività comunitarie.
• Valorizzazione del patrimonio naturale: percorsi ciclo-pedonali nella pineta, attività sportive outdoor, fruizione del mare anche fuori dalla balneazione estiva.

Fattori Critici di Successo: Cosa Serve Perché Funzioni

Sono pragmatico per natura professionale, quindi è necessario guardare anche alle criticità:

La stagionalità rimane il nodo principale: i progetti devono essere economicamente sostenibili anche con tassi di occupazione che potrebbero variare tra estate e inverno, almeno nelle fasi iniziali. Serve un business plan solido che contempli questa variabilità.

La governance locale è determinante: il Comune di Cervia deve vedere il BTR come strumento di politica urbanistica attiva, facilitando gli iter autorizzativi e prevedendo incentivi per progetti che garantiscano residenzialità stabile e servizi alla comunità. Serve un Piano Urbanistico Generale che contempli esplicitamente il BTR come strumento di rigenerazione.

L’accessibilità è cruciale: Milano Marittima deve essere ben connessa con i principali poli economici per attrarre residenti stabili. La Romea è inadeguata, servono collegamenti ferroviari efficienti e rapidi.

Il pricing deve essere sostenibile: affitti troppo alti non troveranno mercato in un contesto non metropolitano, troppo bassi non giustificherebbero gli investimenti in qualità. Serve uno studio accurato della capacità di spesa dei target individuati.

La qualità architettonica non è negoziabile: in un contesto paesaggistico pregiato come il nostro, i progetti BTR devono integrarsi rispettosamente con l’ambiente, puntando su certificazioni green e soluzioni sostenibili.

L’Opportunità per gli Operatori Immobiliari Locali

Come agente immobiliare del territorio, vedo nel BTR non solo un’opportunità di business ma la possibilità di contribuire concretamente alla rinascita della nostra comunità.

Le possibilità sono molteplici:

Consulenza e scouting per investitori: posizionarsi come partner locale per fondi immobiliari e developer interessati al territorio. La conoscenza capillare del mercato, delle dinamiche locali e del patrimonio immobiliare esistente è un asset prezioso.

Property e asset management: la gestione professionale dei complessi BTR richiede competenze specializzate. Le agenzie locali possono evolversi verso questi servizi, creando flussi di ricavo ricorrenti e più stabili rispetto alla sola mediazione.

Intermediazione specializzata: sviluppare servizi di intermediazione specifici per affitti medio-lunghi di qualità, creando database di potenziali inquilini interessati a vivere a Milano Marittima stabilmente.

Aggregazione di proprietà: facilitare operazioni di aggregazione di piccole proprietà (seconde case, appartamenti sfitti) in portafogli più ampi da proporre a investitori istituzionali.

Osservatorio di mercato: produrre analisi e report sull’evoluzione del mercato immobiliare locale, posizionandosi come voce autorevole sul territorio.

Visione di Lungo Periodo: Milano Marittima “Città per Vivere”

Il BTR può innescare una trasformazione più ampia del modello di sviluppo locale, facendoci evolvere da “destinazione stagionale” a “località residenziale di qualità con vocazione turistica complementare”.

Immagino una Milano Marittima dove giovani professionisti scelgono di vivere stabilmente, attratti dalla qualità della vita, dagli spazi naturali e dalla possibilità di lavorare da remoto in un ambiente stimolante. Dove i servizi restano aperti tutto l’anno perché c’è una popolazione residente stabile. Dove la comunità locale torna a essere vitale anche d’inverno.

Questa visione richiede un cambio di paradigma culturale: non più solo “città delle vacanze” ma “città per vivere”, dove il turismo diventa una componente dell’identità ma non l’unica ragione d’essere.

Conclusioni: Serve Coraggio e Visione

Il Build to Rent rappresenta un’opportunità concreta per Milano Marittima, ma richiede coraggio imprenditoriale, visione strategica e capacità di fare rete tra pubblico e privato.

 

I capitali ci sono, cercano investimenti nel residenziale in affitto. La domanda c’è, con una crescente richiesta di soluzioni abitative di qualità fuori dalle metropoli. Il nostro territorio ha gli asset giusti.

Manca forse la consapevolezza collettiva che il modello va ripensato. E qui noi operatori immobiliari possiamo giocare un ruolo importante, facendo da ponte tra il vecchio paradigma e il nuovo, tra i proprietari locali e gli investitori istituzionali, tra le istituzioni e il mercato.

Sono convinto che Milano Marittima possa avere un futuro diverso, più sostenibile, più vitale. Il BTR può essere uno degli strumenti per costruirlo.

Francesco Focaccia
Agenzie Associate in mediazione

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