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Anche gli affittuari che sono titolari di Partita IVA ora hanno la possibilità di usufruire della cedolare secca quando affittano una proprietà a uso abitativo. Questa decisione, decisamente innovativa, contraddice le posizioni dell’Agenzia delle Entrate. La Corte di Cassazione ha preso questa significativa svolta attraverso la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, sostanzialmente respingendo l’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate, che ha imposto limitazioni rigorose sull’applicazione della cedolare secca e della relativa tassazione agevolata al 21%.

I limiti imposti dall’Agenzia delle Entrate

Va ricordato che, fino ad ora, uno dei requisiti principali stabiliti dall’Agenzia delle Entrate negli ultimi 13 anni era che l’agevolazione fiscale non potesse essere applicata se l’affittuario possedeva una Partita IVA, indipendentemente dall’uso della proprietà. In altre parole, anche se l’immobile veniva utilizzato come residenza privata e non come ufficio, l’affittuario doveva essere una persona privata, secondo le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.

Questa restrizione, di fatto, ha escluso dalla cedolare secca i contratti stipulati da coloro che esercitavano un’attività d’impresa o lavoratore autonomo. Una situazione che, sin dall’introduzione di questo regime fiscale particolare al posto dell’IRPEF, ha generato numerosi contenziosi.

L’assenza di chiarezza

Fino a questo momento, la Corte di Cassazione non aveva espresso una posizione chiara su questo punto. La sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 rappresenta una svolta significativa e ufficialmente smentisce l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno sottolineato che l’esclusione prevista dall’articolo 3, comma 6, del Decreto Legislativo n. 23/2011 si applica solo ai locatori.

In sostanza, ciò significa che la possibilità di applicare la cedolare secca viene esclusa solo quando l’immobile viene affittato da un titolare di Partita IVA. La situazione cambia se l’affittuario decide di affittare per uso abitativo mentre esercita un’attività d’impresa, di arti o professioni.

Un caso comune è quello degli imprenditori che affittano immobili per uso abitativo per ospitare dipendenti. In questo caso, la Cassazione ha stabilito che non è rilevante la natura soggettiva dell’affittuario del contratto di locazione, nemmeno se la locazione avviene nell’ambito dell’attività d’impresa o lavoratore autonomo.

La Cassazione demolisce la linea dell’Agenzia delle Entrate

In altre parole, i Giudici della Corte di Cassazione hanno ribaltato la tesi sostenuta dall’Agenzia delle Entrate dal 2011. Questa decisione amplia l’ambito di applicazione della cedolare secca e risolve una questione a favore del contribuente.

Prima della sentenza del 7 maggio 2024, alcune commissioni tributarie avevano espresso opinioni simili. Questa pronuncia è significativa perché dimostra che non ci sono limitazioni particolari per quanto riguarda gli affittuari.

Cedolare secca cosa è e come funziona

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato per i redditi derivanti dagli affitti. Attualmente, sono previste tre aliquote:

• un’imposta sostitutiva del 21%,
• un’aliquota agevolata del 10%,
• un’aliquota del 26% per le locazioni brevi.

È importante notare che l’aliquota del 26% si applica solo se si affittano più di un immobile durante lo stesso periodo d’imposta. Per il primo immobile, viene applicata l’aliquota sostitutiva del 21%.
La cedolare secca al 21% è la più utilizzata, poiché non ci sono limiti particolari per accedervi, tranne le condizioni soggettive. Possono usufruirne le persone fisiche che sono proprietarie o usufruttuarie di un immobile adibito ad uso abitativo. La cedolare secca si applica anche alle pertinenze di tali immobili.

Conclusione

In sintesi, la Corte di Cassazione ha ampliato i soggetti che possono beneficiare della cedolare secca. Questa decisione si enuncia il seguente principio di diritto: in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale; mentre non può accedervi se l’immobile ad uso abitativo è oggetto di una locazione nell’esercizio professionale o imprenditoriale da parte del locatore.