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Esaminiamo se sia necessaria la certificazione di abitabilità o di agibilità per gli affitti. Fra i documenti richiesti per procedere alla stipula di un contratto di locazione per uso residenziale, è indispensabile che il locatore dell’immobile sia in possesso della visura catastale e della planimetria, dell’atto di provenienza dell’immobile, dell’attestato di prestazione energetica (APE), mentre è necessaria la presenza del certificato di abitabilità o di agibilità?

Definiamo in primis che in passato i concetti di abitabilità e agibilità si applicavano a contesti distinti.

Il primo concetto era pertinente agli immobili adibiti a residenza, attestandone la conformità ai requisiti di igiene, salubrità ed efficienza energetica. Il secondo, invece, riguardava gli altri tipi di edifici come capannoni industriali o locali commerciali, focalizzandosi sulla stabilità e sulla sicurezza strutturale.

Tuttavia, il Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380/2001) ha fuso i due concetti sotto il termine “agibilità“. Questa scelta mirava a semplificare le procedure burocratiche, poiché la documentazione richiesta per entrambe le certificazioni era sostanzialmente simile.

Il certificato di abitabilità o di agibilità, sia per gli affitti che per altri scopi, attesta i requisiti necessari per un’abitazione in modo da garantire la sicurezza degli inquilini e consentire loro di risiedere nei locali senza rischi. In linea di massima, tale certificazione è richiesta per qualsiasi tipo di alloggio, specialmente per edifici di nuova costruzione o soggetti a interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria.

Nel caso di un’abitazione già esistente e abitata, il certificato di abitabilità o di agibilità dovrebbe già essere stato redatto al momento della resa dell’abitazione agibile. Tuttavia, non vi è obbligo di presentare tale documento in caso di affitto, sebbene il conduttore debba essere informato della sua mancanza o dell’assenza di allegazione al contratto di locazione. Questo consente all’inquilino di decidere se stipulare il contratto o meno.

Il certificato di abitabilità attesta:

• le condizioni strutturali di sicurezza dell’abitazione;
• l’igiene e la salubrità dei locali;
• il corretto funzionamento degli impianti e delle installazioni presenti;
• le misure di risparmio energetico previste.

L’importante è comprendere quando è necessario richiedere tali certificazioni, che devono essere redatte per:

• ogni nuova abitazione, anche destinata ad affitto;
• immobili soggetti a ristrutturazioni significative che richiedono nuove ispezioni e collaudi;
• modifiche strutturali che influenzano le caratteristiche dell’abitazione.

Se il certificato di abitabilità/agibilità è mancante e tale aspetto viene tenuto celato al conduttore, quest’ultimo può richiedere, una volta venuta a conoscenza della mancanza, richiedere la risoluzione del contratto e agire per risarcimento del danno. Ovviamente una volta attivata questa procedura deve di conseguenza abbandonare l’immobile.

L’aspetto di locare anche in assenza dell’abitabilità è una fattispecie tipica nei grandi comuni ed uno dei quali dove è diffuso tale fenomeno è quello di Roma, dove è presente anche un’importante giurisprudenza su tale tema.